TUTELA DEL CONDUTTORE DEL CONDOMINIO NEI CONFRONTI DEL CONDOMINIO PER INFILTRAZIONI PROVENIENTI DAL LASTRICO SOLARE

Garanzie per le molestie
Tra le "principali" obbligazioni che gravano sul locatore, il n. 3) dell'art. 1575 c.c. consente il pacifico godimento della cosa locata nel corso dello svolgimento del rapporto negoziale: ciò comporta che il locatore deve rimuovere qualunque ostacolo all'attuazione del godimento del conduttore secondo la destinazione contrattuale, proveniente da sé stesso o da terzi estranei al rapporto locativo. La questione ha a che fare con quanto prevede l'art. 1585 c.c., norma che, dettando la disciplina della "garanzia per molestie" gravante sul locatore, stabilisce che questi è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, causate da terzi che esigono di avere diritti sulla cosa medesima. Stabilisce, inoltre, che questi non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva la facoltà del conduttore di agire contro di essi in nome proprio. Entrambe le discipline sono coessenziali alla garanzia del pacifico godimento del bene da parte del conduttore, dunque va riconosciuto il nesso di collegamento tra l'art. 1575, n. 3), c.c. e l'art. 1585 c.c. (Cass. III, n. 1321/1971). Gli impedimenti all'attuazione del godimento del conduttore sono determinabili dallo stesso locatore oppure da terzi: nel primo caso, che non riguarda la disciplina in esame, il locatore contravviene all'impegno assunto di far godere (art. 1571 c.c.) la cosa locata e incorre, dunque, in un inadempimento contrattuale contro il quale il conduttore può esperire i rimedi tipici in via generale previsti dall'art. 1453 c.c. e, cioè, l'azione di adempimento in alternativa a quella di risoluzione, salvo in ogni caso il risarcimento del danno; nel secondo caso, invece, l'esposizione del locatore alla garanzia deriva dall'obbligazione che scaturisce dalla previsione presente nell'art. 1585 c.c. (e, per sistematicità di disciplina, andrebbero applicati i rimedi di cui all'art. 1578 c.c.). 

Le molestie di fatto 
In base alla norma del codice civile, il locatore deve garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'utilizzo o il godimento della cosa, causate da terzi che esigono di avere diritti sulla cosa medesima (art. 1585, comma 1, c.c.); aggiunge, inoltre, che non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere veri diritti, salva al conduttore la facoltà di agire in nome proprio contro di loro (art. 1585, comma 2, c.c.). In particolare, il comma 2 dell'art. 1585 c.c. tratta delle c.d. molestie di fatto che prescindono dalla pretesa di qualunque diritto da parte del terzo e che si concretizzano in un'illecita materiale invasione nel pacifico e libero godimento dell'immobile da parte del legittimo conduttore. A questo proposito è stato specificato che si ha la molestia di fatto - contro cui il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c. - se il pregiudizio al conduttore medesimo deriva da un atto illecito aquiliano del terzo, senza che venga direttamente o direttamente messo in questione il diritto da parte del conduttore stesso di godere della cosa locata (Cass. III, n. 8005/1990). La distinzione tra molestie di fatto e molestie di diritto, pertanto, è rilevante nell'ipotesi che si controverta tra conduttore e locatore circa l'obbligo di quest'ultimo di garantire all'altro per le molestie arrecategli da un terzo che, per essere fondate sulla pretesa della proprietà o di un diritto reale sulla cosa locata, mostrino un difetto di diritto nel locatore quando il contratto di locazione è perfezionato. La distinzione stessa, non ha rilevanza qualora il rapporto controverso sia quello, non contrattuale, che intercede tra conduttore e terzo molestante, sorgente da un lamentato fatto illecito di quest'ultimo, volto a limitare comunque il diritto di godimento acquisito da quello sulla cosa locata (Cass. III, n. 2658/1967). 

Le molestie da infiltrazioni 
La molestia di fatto colpisce il conduttore indipendentemente dalla sua posizione soggettiva: si verifica quando il terzo pregiudica il godimento del conduttore, pur non contestando il diritto di servirsi dalla cosa locata per l'uso al quale è destinata. Le ipotesi di infiltrazioni fanno parte di tale categoria (Cass. III, n. 1693/2010; Cass. III, n. 12220/2003). Il conduttore ha, infatti, diritto alla tutela risarcitoria verso il terzo che con il proprio comportamento lo danneggi nell'utilizzo o nel godimento della res locata; in particolare, se nell'appartamento locato si verifica una infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il conduttore, ex art. 1585, comma 2 c.c., gode di una autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno (Cass. III, n. 8466/2020; Cass. III, n. 17881/2011). 

La tutela del conduttore dalle molestie di fatto di terzi 
È da escludere che il locatore debba garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, fatta salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi a nome proprio: le azioni a tutela del conduttore sono differenti a seconda che lo stesso abbia subito o meno un danno, a fronte della diminuzione di godimento causata dall'abusiva ingerenza del terzo. L'azione è nel primo caso pacificamente ritenuta di natura aquiliana e si riconduce alla responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c.: ciò non esclude, tuttavia, che il locatore possa agire in autonomia per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti in proprio (Cass. III, n. 1693/2010: in questo caso si è evidenziato che, se a carico dell'appartamento locato si verifica un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il locatore ha un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno). Nel secondo caso (assenza di danno), il conduttore può agire ex art. 1585, comma 2, c.c. richiedendo soltanto la cessazione delle molestie di fatto, adottando provvedimenti di natura cautelare (Trib. Napoli 3 ottobre 2006), tramite il rimedio del risarcimento in forma specifica ai sensi dell'art. 2058 c.c. In qualità di detentore qualificato del bene, il conduttore può infine mettere in atto l'azione di reintegra, ma non l'azione di denuncia di nuova opera e di manutenzione del possesso che quali spettano soltanto ai titolari di diritti reali sul bene (Cassa Il, n. 182412000).