MANCATO RILASCIO DELL'IMMOBILE ALLA CESSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO PER STUDENTI UNIVERSITARI

Aspetti generali dei modelli contrattuali della locazione ad uso abitativo
L'art. 1571 c.c. dispone che la locazione è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. In altre parole, come risulta dalla norma definitoria del citato art. 1571 c.c., occorre, affinché un diritto personale di godimento venga qualificato come locazione, che a fronte della prestazione del concedente vi sia la previsione di un corrispettivo a carico del concessionario. La legge prevede i principi cui il conduttore e il locatore devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando i modelli tipici fra i quali le parti potranno scegliere sulla base delle proprie esigenze. A tal proposito, si osserva che il legislatore, con l'art. 2 della l. n. 431/1998, ha introdotto il c.d. doppio binario: a) locazione ordinaria con durata anni 4+4 e canone liberamente determinabile; b) locazione concordata con canone convenzionale e durata anni 3+2; locazione transitoria con canone convenzionale e durata da i a 18 mesi; locazione studentesca con canone convenzionato e durata da 6 a 36 mesi.

I contratti per studenti universitari 
Contratti volti a soddisfare le esigenze transitorie di quella peculiare categoria costituita dagli studenti universitari hanno collocazione ad hoc nell'art. 5 della I. n.431/1998, e in particolare nei commi 2 e 3. Non c'è differenza, invece, tra studenti fuori corso e in corso, mentre si può concordare che siano altresì inclusi nella previsione gli iscritti a un corso di diploma universitario. La stipulazione dei contratti di locazione per studenti universitari è, invece, soggetto all'osservanza del requisito formale della forma scritta di cui all'art. 1 comma 4, della I. n. 431/1998, e, anzi, d.m. 5. marzo 1999 all'art 3 comma 7 (così come d.m. 30 dicembre 2002), impone l'utilizzo dei contratti-tipo (attualmente si utilizza l'allegato "C" del d.m. infrastrutture 16 gennaio 2017). Nel medesimo decreto ministeriale, è precisato che le parti contrattuali possono essere assistite, su loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, e che, per i contratti non assistiti, devono definire le modalità di attestazione, da effettuarsi sulla scorta degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un'organizzazione firmataria dell'accordo, dell'adeguatezza del contenuto normativo ed economico del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. Gli elementi che devono essere obbligatoriamente presenti nel contratto di locazione sono la durata della locazione, la descrizione e ubicazione dell'immobile, che deve essere in un Comune sede di ateneo o limitrofo, l'espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicato, la generalità delle parti, un'apposita clausola che il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato di prestazione energetica, e le modalità di versamento. Peculiare condizione del contratto di locazione a uso transitorio per studenti coincide con la possibilità che il contratto venga sottoscritto dal genitore dello studente figurando come conduttore per conto del figlio, da un singolo studente, da una pluralità di studenti e dagli enti per il diritto allo studio. Pertanto, bisogna escludere che possano essere stipulati contratti individuali incentrati appositamente su questa esigenza al di fuori di questi schemi, orientati, del resto, a concretizzare un sistema di maggiori garanzie di equilibrio contrattuale per conduttore-studente rispetto al più ampio genus delle locazioni transitorie. Non essendo liberamente determinabile, il canone deve essere stabilito dagli accordi locali, all'interno di una fascia di oscillazione per aree omogenee, con possibilità di aumenti o diminuzioni degli intervalli di oscillazione in base alla durata contrattuale; la misura massima del canone, stabilita in considerazione delle caratteristiche oggettive dell'immobile e della durata del rapporto, è imposta a pena di nullità parziale ai sensi dell'art. 13, comma 4, della I. n. 431/1998. La durata deve essere compresa tra i sei mesi ed i tre anni, a fronte dei contratti transitori "ordinari" che di regola mutanoda sei a diciotto mesi. É previsto il rinnovo automatico, salvo disdetta del conduttore, che va comunicato almeno un mese o non oltre tre mesi prima della scadenza - a fronte della generale non rinnovabilità dei contratti transitori ordinari - restando, comunque, ferma la durata massima non superiore a sei anni prevista dall'art. 2, comma 3, della I. n. 431/1998. A tal proposito si ritiene che, alla seconda scadenza, non sembra contemplato tacito rinnovo (ne consegue l'automatica cessazione del rapporto), mentre è opinabile la possibilità del rifiuto di rinnovo da parte del locatore per i motivi di cui all'art. 3 della n. 431/1998.