MANCATO RILASCIO DELL'IMMOBILE A SEGUITO DI DINIEGO DEL RINNOVO DELLA LOCAZIONE A USO ABITATIVO PERCHE' IL CONDUTTORE NON OCCUPA CONTINUATIVAMENTE L'IMMOBILE SENZA GIUSTIFICATO MOTIVO

Mancato godimento dell'alloggio senza giustificato motivo da parte del conduttore 
In ambito abitativo, l'art. 3 della l. n. 431/1998 regola la facolta' data al locatore di negare, alla prima scadenza, il rinnovo del contratto di locazione. Ciò nell'ipotesi di contratti stipulati con le modalità di cui ai commi 1 e 3 dell'art. 2 della stessa legge. II locatore può avvalersi di tale facoltà dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi solo ed esclusivamente nei casi tassativi previsti dalla citata disposizione. Pertanto, l'articolo in commento individua sette differenti ipotesi che legittimano il locatore al diniego di rinnovo: cinque di queste - quelle di cui alle lett. a) , b), d), e), g) - riflettono una vera e propria intenzione del locatore stesso (sulla falsariga della previsione dell'art. 29 della l. n. 392/1978), mentre le altre hanno a oggetto una situazione del conduttore legata alla necessità abitativa di quest'ultimo. Come è stato specificato, il motivo di cui alla lett. a) è formulato in termini di necessità, ma è in realtà da includere tra i casi in cui rileva l'intenzione del locatario. Ciò premesso,  in argomento si prevede che il locatore possa avvalersi del diniego di rinnovazione quando il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo. A questo proposito, con la lett. f), il legislatore ha inteso conferire rilievo ad una situazione - quella del mancato godimento dell'alloggio, senza giustificato motivo, da parte del conduttore - reputata idonea a escludere il protrarsi del rapporto per la durata minima di cinque anni per le locazioni a canone concordato e di otto anni per le locazioni a canone libero: in ciò si può cogliere il senso della scelta di campo del legislatore che ha tutelato l'esigenza abitativa del conduttore, mediante il meccanismo del rinnovo alla prima scadenza, fin tanto che tale esigenza dovesse essere soddisfatta con il godimento dell'immobile locato; in mancanza di questa condizione - evidente in caso di mancata e ingiustificata occupazione dell'alloggio (come pure lo è nel caso della disponibilità di altro immobile da destinare ad abitazione) - la stabilità del rapporto non è meritevole di protezione. La norma non prevede il diniego di rinnovo se si è verificata una «legittima successione nel contratto»: si tratta, però, di una specificazione superflua, giacché ove si determini una delle ipotesi di subentro previste dall'art. 6 della I. n. 392/1978, la qualità di conduttore viene a radicarsi in capo a un soggetto differente dall'originario locatario e, di conseguenza, il dato dell'abbandono nell'immobile da parte di quest'ultimo è evidentemente irrilevante. 

ll rilascio dell'immobile 
L'art. 3, comma 4, della l. n. 431/1998 stabilisce che, per la procedura di diniego dì rinnovo, si applica l'art. 30 della l. n. 392/1978. Quindi, una volta dichiarata la propria volontà di denegare il rinnovo, nel quadro di applicazione dell'art. 3 della l. n. 431/1998, il locatore può agire nei confronti del conduttore per l'ottenimento della pronuncia della cessazione della locazione e della condanna al rilascio, sia prima della scadenza («prima della data per la quale è richiesta la disponibilità», secondo l'art. 30, comma 1, l. n. 392/1978), sia dopo la scadenza («ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile» secondo lo stesso art. 30, comma 1, l. n. 392/1978).