RISARCIMENTO DEL DANNO PER MANCATA DESTINAZIONE DEL LOCATORE DELL'IMMOBILE A USO ABITATIVO ALL'USO COMMERCIALE, ARTIGIANALE, PROFESSIONALE PROPRIO O DEL PROPRIO NUCLEO FAMILIARE

La destinazione dell'immobile all'uso professionale/artigianale/commerciale proprio o del proprio nucleo familiare
In ambito abitativo, l'art. 3 della l. n. 431/1998 regola la facolta' data al locatore di negare, alla prima scadenza, il rinnovo del contratto di locazione. Ciò nell'ipotesi di contratti stipulati con le modalità di cui ai commi 1 e 3 dell'art. 2 della stessa legge. II locatore può avvalersi di tale facoltà dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi solo ed esclusivamente nei casi tassativi previsti dalla citata disposizione. Pertanto, l'articolo in commento individua sette differenti ipotesi che legittimano il locatore al diniego di rinnovo: cinque di queste - quelle di cui alle lett. a) , b), d), e), g) - riflettono una vera e propria intenzione del locatore stesso (sulla falsariga della previsione dell'art. 29 della l. n. 392/1978), mentre le altre hanno a oggetto una situazione del conduttore legata alla necessità abitativa di quest'ultimo. Come è stato specificato, il motivo di cui alla lett. d) è formulato in termini di necessità, ma è in realtà da includere tra i casi in cui rileva l'intenzione del locatario. Ciò premesso, in fatto di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza nell'ipotesi in cui il locatore vuole adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o del proprio nucleo familiare, la fattispecie di cui alla lettera a) va accostata a quelle prese in considerazione dall'art 29, lett a) e b), della l. n. 392/1978. Può, tuttavia, osservare che la lett, a) dell'art. 3 ricomprende, fra i soggetti in favore di cui viene espressa l'intenzione di destinare l'immobile all'uso abitativo o non abitativo, oltre al coniuge - anche quello separato, ma non quello divorziato - e ai parenti entro il secondo grado in linea retta (di cui al citato art. 29), anche i collaterali, sempre in primo e secondo grado. L'art. 3, lett a) non cita il convivente more uxorio: si è osservato che l'esigenza abitativa primaria, riconosciuta a tale soggetto nel quadro della successione nel rapporto in forza di una decisione della Consulta (Corte cost. n. 404/1988), andrebbe riconosciuta anche ai diversi fini del diniego di rinnovo che qui interessa. 

Le sanzioni applicabili
La disciplina della disdetta alla prima scadenza si esaurisce con le disposizioni inserite nei commi 3 e 5 dell'art. 3. Il comma 3 prevede che, se il locatore ha riacquistato la disponibilità dell'alloggio per illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. In base al comma 5, inoltre, se il locatore ha riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo ha adibito nei termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli utilizzi per cui ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto a ripristinare il rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto che è stato disdetto o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3. Il comma 3 si riferisce, quindi, al caso del rilascio messo in atto dal conduttore in conseguenza di un diniego di rinnovo esercitato in maniera illegittima, mentreil comma 5 replica, nella sostanza, l'art. 31 della l. n. 392/1978 e annovera il caso in cui la disdetta sia legittima e l'immobile, dopo il rilascio, non sia adibito all'uso prospettato.