MANCATO RILASCIO DELL'IMMOBILE ALLA CESSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE A USO ABITATIVO A CANONE CONCORDATO

Aspetti generali dei modelli contrattuali della locazione ad uso abitativo
L'art. 1571 c.c. dispone che la locazione è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. In altre parole, come risulta dalla norma definitoria del citato art. 1571 c.c., occorre, affinché un diritto personale di godimento venga qualificato come locazione, che a fronte della prestazione del concedente vi sia la previsione di un corrispettivo a carico del concessionario. La legge prevede i principi cui il conduttore e il locatore devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando i modelli tipici fra i quali le parti potranno scegliere sulla base delle proprie esigenze. A tal proposito, si osserva che il legislatore, con l'art. 2 della l. n. 431/1998, ha introdotto il c.d. doppio binario: a) locazione ordinaria con durata anni 4+4 e canone liberamente determinabile; b) locazione concordata con canone convenzionale e durata anni 3+2; locazione transitoria con canone convenzionale e durata da i a 18 mesi; locazione studentesca con canone convenzionato e durata da 6 a 36 mesi.

I contratti a canone concordato 
In alternativa al contratto "libero", il comma 3 dell'art. 2 della l. n. 431/1998 contempla la possibilità di stipulare contratti locativi "concordati", rispettando le condizioni contrattuali previste in appositi accordi fissati in sede locale tra le organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ciascun Comune dell'area territorialmente interessata. Accordi prestabiliti dalle predette organizzazioni stabiliscono il canone annuo. Il comma 5 dell'art. 2 della l.n. 431/1998 indica la durata minima di questi rapporti contrattuali in minimo di tre anni, tranne nell'ipotesi dei contratti che mirano a soddisfare esigenze a carattere transitorio contemplati nell'art. 5 della stessa legge. Per questa tipologia contrattuale - a seguito del decreto infrastrutture del 16 gennaio 2017 (G.U. n. 62/2017), in vigore dal 30 marzo 2017, si sono verificate alcune importanti novità. In particolare, la suddetta normativa ha dettato nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nelle contrattazioni territoriali; è stata inoltre aggiornata la modulistica da usare per stipularli: l'art. comma 8, del d.m. 16 gennaio 2017 specifica che nella definizione del canone effettivo le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Per i contratti non assistiti, gli accordi precisano le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla scorta degli elementi oggettivi che le parti contrattuali dichiarano a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un'organizzazione firmataria dell'accordo, dell'adeguatezza del contenuto normativo ed economico del contratto all'accordo stesso, anche riguardo le agevolazioni fiscali; i contratti concordati vanno stipulati con il modello contrattuale stabilito nell'allegato A del citato d.m. 16 gennaio 2017. 

Gli accordi territoriali e i contratti non assistiti 
Per quanto concerne gli accordi territoriali, relativamente ai contratti 3+2, l'art. 2, comma 3, della I. n. 431/1998 indica che questi possono riguardare le abitazioni situate in tutti i comuni italiani: si  tratta sia degli accordi territoriali sottoscritti dai comuni "ad alta tensione abitativa" (art. 1 d.l. n. 551/1988) sia di  quelli sottoscritti negli altri Comuni. Fasce di oscillazione del canone di locazione sono stabilite dagli accordi territoriali. Dentro queste fasce di oscillazione, in base alle caratteristiche dell'edificio e dell'unità o porzione di unità immobiliare, tra le parti è fissato il canone per i singoli contratti. Quanto ai contratti non assistiti, il d.m. 16 gennaio 2017 sostituisce le disposizioni del d.m. 30 dicembre 2002, con nuova definizione dei criteri generali e delle condizioni per stipulare un contratto a canone concordato, aggiornando la relativa modulistica. Se il contratto è "non assistito", bisogna dotarsi di un'attestazione che sia rilasciata da almeno una organizzazione rappresentativa della proprietà edilizia e dei conduttori che, sulla scorta di quanto stabilito dall'accordo territoriale, certifichi l'adeguatezza del contenuto normativo ed economico del contratto all'accordo stesso e tale attestazione vale altresì per le agevolazioni fiscali. Anche la "Direzione Generale per la Condizione Abitativa" del Ministero delle Infrastrutture, nella nota del 6 febbraio 2018, n. 1380, si è pronunciata affermando che «l'obbligatorietà dell'attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell'accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali sia statali che comunali. Ne consegue l'obbligo traenti di acquisire l'attestazione in argomento per i con anche per poter dimostrare all'Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzíoni utilizzate»