MANCATO RILASCIO DELL'IMMOBILEA SEGUITO DI DINIEGO DEL RINNOVO DELLA LOCAZIONE A USO NON ABITATIVO PER ATTIVITA' DI RICOSTRUZIONE, RISTRUTTURAZIONE O COMPLETO RESTAURO

Diniego di rinnovo per destinazione dell'immobile alle attività di ricostruzione, ristrutturazione o completo restauro 
La l. n. 392/1978, tuttora pienamente operativa per le locazioni non abitative, ha, da una parte, riconosciuto il diritto dei proprietari a determinare liberamente il canone mensile (canone di mercato) e, dall'altra, nell'interesse dei conduttori, ha stabilito con norme imperative, non derogabili dalla volontà delle parti se non in casi particolari, una durata rilevante del rapporto locatizio (con l'obbligo per il locatore di rinnovare il contratto per ugual durata alla prima scadenza), essendo, in particolare, stata ispirata la ratio della legge prevalentemente al favor conductoris, con beneficio specialmente per le attività di lavoro, altresì autonomo, di qualunque tipo, nonché di varie attività particolari, considerate anch'esse meritevoli di tutela. Ciò premesso, il diniego di rinnovo è intimabile in vista dall'esecuzione, sull'immobile locato, di opere consistenti in demolizione ai fini della ricostruzione, nel completo restauro o nell'integrale ristrutturazione. Il diritto del locatore al riottenimento della disponibilità del bene si configura anche qualora egli voglia eseguire un intervento sulla base di un programma pluriennale di attuazione o ristrutturare l'immobile per rendere conforme a quanto previsto dall'art. 12 della l. n. 426/1971 la superficie dei locali destinati alla vendita. Per il diniego di rinnovo, rilevano i lavori edilizi che riguardano la sola unità immobiliare locata. Affinché il locatore possa esercitare la facoltà di diniego, i lavori progettati devono concernere l'immobile locato e non necessariamente l'intero edificio in cui esso è ubicato. Ciò è reso evidente anzitutto dalla lettera della legge che utilizza la dizione «immobile e non quella di «edificio», termini che il legislatore del 1978 adopera in un ben preciso significato, tant'è che, a proposito della analoga situazione disciplinata dall'art. 59, n. 3), della l. n. 392/1978, parla di «immobile locato [...] compreso in un edificio gravemente danneggiato». È ben possibile, poi, che vi sia una indipendenza funzionale del singolo immobile locato dall'edificio di cui fa parte. 

L'intervento edilizio deve riguardare l'immobile oggetto del contratto 
Il conduttore non può paralizzare l'avversa azione sulla tesi che gli aggettivi "completo" e "integrale", riferiti rispettivamente al restauro e alla ristrutturazione, dovrebbero coinvolgere necessariamente l'intero edificio per essere apprezzabili agli scopi che qui interessano. Analogamente, il locatore non può servirsi della facoltà di diniego di rinnovo se i lavori, pur investendo in maniera più o meno massiccia l'edificio in cui l'immobile locato si colloca, non lo coinvolgano necessariamente. Ai fini del diniego di rinnovo, è richiesto che la permanenza del conduttore all'interno di un immobile non interessato alle opere edilizie implichi un disagio per il locatore: l'intervento edilizio deve, cioè, riguardare l'immobile oggetto del contratto, a nulla rilevando che i progettati lavori interessino altre parti dell'edificio in cui tale immobile è ubicato, o che per la loro esecuzione il locatore abbia a subire un aggravio di spesa conseguentemente alla permanenza del conduttore nello stesso, venendo quest'ultima situazione in rilievo soltanto nella diversa ipotesi, prevista dalla lett. d) del medesimo art. 29 (Cass. III, n. 2929/1984). 

Il rilascio dell'immobile 
Dichiarata la propria volontà di rifiutare il rinnovo, nel quadro di applicazione dell'art. 29 della l. n. 392/1978, il locatore può agire nei confronti del conduttore per ottenere la condanna ai rilascio e la pronuncia della cessazione della locazione, sia prima della scadenza ("prima della data per la quale è richiesta la disponibilità", secondo l'art. 30, comma 1, della l. n. 392/1978), sia dopo la scadenza («ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile» secondo lo stesso art. 30, comma 1, l. n. 392/1978).