AZIONE DEL CONDUTTORE PER L'ACCERTAMENTO DEL PATTO OCCULTO DI MAGGIORAZIONE DEL CANONE OGGETTO DI SIMULAZIONE

Patti contrari alla legge 
L'art. 13 della l. n. 431/1998, con le modifiche apportate dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2016, prevede la nullità per ciascuna pattuizione orientata a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello che risulta dal contratto registrato e scritto. Spetta al locatore provvedere alla registrazione, nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione nei successivi sessanta giorni all'amministratore del condominio e al conduttore, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6), c.c. Dunque, qualora mancasse la registrazione, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esisterebbe. Ciò emerge in modo chiaro dal comma 6 dell'art. 13 della l. n. 431/1998, che concede espressamente la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei prescritti termini, di ricorrere davanti l'autorità giudiziaria per fare "accertare l'esistenza del contratto" e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall'art. 2 della medesima legge. Il contratto privo di registrazione ed eventuali altri accordi non vengono considerati dal legislatore e, anzi, il conduttore può, in ogni momento della durata del contratto o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene locato, richiedere la ripetizione di tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato. Il termine semestrale previsto dopo il rilascio dell'immobile mette al riparo l'inquilino da possibili iniziative del locatore, dirette a non rinnovare il rapporto di locazione alla sua scadenza o a renderlo più difficile durante la durata del contratto. La norma di cui al citato art. 13 della l. n. 431/1998, nella parte in cui sancisce la nullità delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato, si applica anche nell'ipotesi di un contratto di locazione rispettoso della forma scritta e debitamente registrato a cui si affianchi una controdichiarazione scritta (non registrata) indicativa di un canone di importo superiore a quello indicato nel contratto registrato.

L'azione del conduttore 
L'art. 13, comma 2, della l. n. 431/1998 conferma il termine di sei mesi entro cui, a pena di decadenza, il conduttore deve agire nei confronti del proprio locatore per ottenere la restituzione della maggiore somma richiestagli rispetto a quelle dovute in forza del contratto registrato. Sorge, però, il bisogno di coordinare questo termine con quello decennale di prescrizione ex art. 2946 c.c. del diritto del conduttore di ripetere le differenti somme con cui avviene il loro pagamento e che sono dovute, considerato che il diritto è esercitabile ex art. 2935 c.c. a decorrere dal momento in cui avviene il loro pagamento e che, pertanto, la prescrizione potrebbe essersi compiuta anche prima della cessazione del rapporto di locazione. Il problema è stato affrontato e risolto dai giudici di legittimità (Cass III, n. 2829/2014): il conduttore può chiedere la ripetizione di quanto versato in più al locatore anche dopo il decorso del semestre dal momento in cui ha rilasciato l'immobile, solo però nel limite delle somme non ancora prescritte. Il mancato rispetto del termine previsto dall'art. 13, comma 2, della l. n. 431/1998 (che ha sostituito l'abrogato art. 79 della l. n. 392/1978) lo espone al rischio dell'eccezione di prescrizione decennale dei crediti per cui essa è già maturata. Ciò non avviene, invece, se entro il termine predetto egli promuove un giudizio nei confronti del proprio locatore, potendo in questo modo recuperare tutto quanto indebitamente da lui corrisposto fino al momento in cui l'immobile è rilasciato. Quindi, secondo alcuni, se il conduttore lascia decorrere i sei mesi dall'avvenuto rilascio dell'immobile prima di richiedere la restituzione delle maggiori somme rispetto a quelle dovute, non perde affatto ogni suo diritto di ripetere gli indebiti suoi pagamenti, ma solo quelli già colpiti dalla prescrizione decennale. Lo scopo della norma è proprio quello di consentire al conduttore di ottenere quanto indebitamente corrisposto, senza però temere possibili ritorsioni da parte del locatore, che si tradurrebbero indubbiamente nel mancato rinnovo del contratto alla sua scadenza legale. Pertanto, il termine semestrale per l'azione di ripetizione delle somme illegalmente corrisposte decorre dalla data nella quale l'immobile è concretamente disponibile per il locatore, anche se tale data non coincide con quella eventualmente stabilita tra le parti per il rilascio. La consegna delle chiavi costituisce il momento nel quale il locatore ottiene di nuovo la piena disponibilità dell'immobile.

L'accordo simulatorio 
La simulazione è prevista dall'art. 1414 c.c. che ne discerne due tipologie: assoluta, in cui le parti vogliono soltanto fingere di porre in essere un contratto, ma non ne vogliono alcuno e in cui il contratto simulato non ha effetto tra le parti; relativa, invece, in cui le parti fingono di stipulare un contratto, mentre, nella realtà, ne pongono in essere un altro e in cui vale il negozio dissimulato. La simulazione consiste proprio nel creare una situazione giuridica non voluta e soltanto apparente (se assoluta) o differente da quella realmente voluta (se relativa). Di norma, quindi, tra le parti ha effetto soltanto il contratto dissimulato/nascosto e non quello apparente/simulato che ha, invece, efficacia nei confronti dei terzi. Il fine del procedimento simulatorio, nell'ipotesi di stipula di un doppio contratto di locazione, è indiscutibilmente quello dell'occultamento al fisco della differenza tra la somma indicata nel contratto registrato e quella effettivamente percepita dal locatore. Da questo punto di vista, ciò che causa la nullità dell'atto contenente il prezzo reale non è tanto la mancata registrazione del medesimo, quanto la pura illegittima sostituzione del canone di locazione con un altro, così che sarà proprio la clausola inserita successivamente in via interpretativa, mediante la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con la conseguente, perdurante validità di quella sostituenda: l'atto negoziale che ha funzione contro-dichiarativa, inserita nell'ambito del procedimento simulatorio, risulta affetto da nullità non sanabile per contrarietà a norma imperativa. Di quello stesso atto nullo non può, pertanto, predicarsi una ipotetica validità sopravvenuta in presenza di un requisito extraformale, la registrazione. Dunque, dovrebbe allora ritenersi che tra le parti abbia effetto la previsione del canone diverso e maggiorato rispetto a quello registrato. Ma in realtà, è proprio questo patto nascosto a essere colpito da nullità e pertanto, più che di simulazione fraudolenta, si parla di violazione diretta della legge da parte del patto, ossia di una sua contrarietà alla norma imperativa. La nullità deriva non dalla mancata registrazione, situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento, ma, a monte, dall'illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non è idonea a sanare. Si tratta di un vizio genetico dell'atto e non di un inadempimento successivo alla sua stipulazione, talché è possibile ravvisare un'ipotesi di nullità virtuale, insanabile ai sensi dell'art. 1423 c.c., derivando questa nullità dalla causa concreta del negozio. In quest'ultimo caso, le conseguenze risultano ben più gravi rispetto all'ipotesi di omessa registrazione del contratto di locazione, per la maggiore gravità del vizio.